פסק-דין בתיק ת"א 746-05

1.         תביעה זו עוסקת בשאלת הזכויות בקרקע, הידועה כחלקה 106 בגוש 16543 מאדמות נצרת, הרשומה כולה בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבעים במושע, ואשר שטחה הכולל הוא 827 מ"ר (להלן: "החלקה").

2.         התובענה עברה גלגולים רבים מאז הוגשה לראשונה על ידי התובע, ובירורה התעכב עד שמונה לתובע עורך דין מטעם לשכת הסיוע המשפטי.

3.         במהלך השנים, תוקן כתב התביעה מספר פעמים, עד שבכתב התביעה המתוקן האחרון שהוגש ביום 31/01/10, עתר התובע לסעדים חלופיים שעניינם מתן פסק דין הצהרתי בדבר זכויותיו ב-281 מ"ר מתוך החלקה; לחלופין, ב-156 מ"ר מתוך החלקה או בקומה הראשונה של המבנה הבנוי על החלקה.

עילות התביעה :

4.         הגרסה העובדתית עליה מושתתת התביעה, הינה בקצרה, כדלקמן:

            לטענת התובע, גיסו, בעלה של אחותו, המנוח אבו אסחאק מחמוד ז"ל (להלן: "מחמוד"), שהוא אביהם של הנתבעים, רכש עבורו בשנת 1963 את החלקה כולה, הואיל  והתובע היה מנוע מלרכוש את הזכויות בה מרשות הפיתוח, מאחר ולא שירת בכוחות הביטחון. לפי טענה זו, ביקש התובע מגיסו, מחמוד, שהיה שוטר ולכן זכאי היה לרכוש את הזכויות בחלקה, לרכוש אותה עבורו. סכום התמורה כולו שולם על ידי התובע וסוכם עם מחמוד, כי כעבור 10 שנים, כאשר הדבר יתאפשר על פי נהלי רשות הפיתוח, תועבר הבעלות בחלקה על שמו של התובע.

לטענת התובע, מיד לאחר רכישת החלקה, בנה עליה מכספו שתי דירות בקומת הקרקע. הדירה  הדרומית שימשה למגורי התובע והדירה הצפונית למגוריו של מחמוד ומשפחתו.

כעבור זמן קצר התברר כי דירתו של מחמוד, ששטחה היה כ - 100 מ"ר, לא הספיקה למגורי משפחתו, שמנתה 8 נפשות, ולכן העביר לו התובע גם את החזקה בדירה הדרומית (ששטחה 56 מ"ר), והוא עצמו בנה מעל קומת הקרקע דירה למגורי משפחתו (להלן: "הקומה הראשונה"), בדירה זו התגוררה גם אמו.

על פי כתב התביעה, מחמוד הלך לעולמו בשנת 1983. המשפחות התגוררו בדירות כמתואר לעיל, ללא סכסוכים עד לשנת 1996, אז בנה בנו של מחמוד תוספת מעל קומת הקרקע בצד הצפוני והפך את דירת הקרקע הצפונית לקוטג'.

לטענת התובע, התגלה לו במהלך הליכים משפטיים שניהלו הצדדים מאז אותה שנה, כי הנתבעים מסתמכים על "ייפוי כוח בלתי חוזר" או "הסכם חלוקה", עליו חתמה אמו בשנת 1976 (להלן: "ההסכם משנת 1976").

עוד טוען התובע, כי בשנת 1979, מתוך רצון להסדיר את הזכויות בקרקע, נערך בינו ובין מחמוד הסכם לחלוקת הזכויות בה, בו סוכם כי החלק המערבי " כשני שליש", מתוך הקרקע יהא בבעלות הנתבעים והשליש המזרחי יהא בבעלות התובע. בנוסף, הוסכם, כי הסכם זה ייכנס לתוקפו לאחר שהנתבעים ישלימו בנייתו של בניין חדש, שבנייתו הסתיימה בשנת 1982.

5.         עילות התביעה, במסגרת כתבי התביעה המקורי והמתוקן, נוסחו בצורה מסורבלת ובלתי ברורה, תוך שהתובע ביקש לבסס זכויותיו בקרקע על טענות חלופיות רבות, שחלקן לא התיישב זה עם זה.

6.         בהחלטה שניתנה ביום 20/10/10, (להלן: " ההחלטה"), במסגרת דיון בטענות הנתבעים לסילוק התובענה על הסף, צומצמו המחלוקות ונקבע, כי עילת התביעה היחידה העומדת על הפרק, היא זו המבוססת על ההסכם, שנערך, לפי הנטען, בשנת 1979.

7.         אתייחס להלן בקצרה לנימוקי ההחלטה ולתשתית עליה התבססה:

ראשית, מדובר בקרקע שהליכי הסדר לגביה הושלמו ביום 29/12/78, ברישום מלוא הזכויות בחלקה על שם מחמוד, גיסו של התובע. הרישום על פי ההסדר נעשה כ-15 שנה לאחר שנרכשה החלקה כביכול עבור התובע, וכ-5 שנים לאחר המועד שבו אמורה הייתה החלקה להירשם על שם התובע, לפי גרסתו.

ב-19/01/88, לאחר פטירתו של מחמוד, הועברו זכויותיו ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבעים, על פי צו ירושה.

בהחלטה נקבע, כי עילת התביעה המבוססת על הסכם משנת 1963 איננה יכולה לעמוד, מאחר ועניינה זכות שקדמה, לכאורה, להסדר, והואיל ותיקון פנקס הזכויות יכול להיעשות רק בדרך ובעילות הקבועות בפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט - 1969.

עוד נקבע, כי ככל שעילת התביעה נסמכה על הסכם שנערך עם אמו המנוחה של התובע, הרי אף היא איננה יכולה להתברר במסגרת ההליך שבפני, שכן התובע לא פירט בתביעה האם היא מוגשת מכוח היותו אחד מיורשיה של אמו, או מכוח טענה אחרת. התובע לא צירף צו ירושה/צו קיום צוואה ולא צירף את יתר יורשיה של אמו. גם לגופו של עניין, הסכם זה איננו יכול לבסס תביעת בעלות בשם האם, שכן במסגרתו היא אישרה כי הבעלות בחלקה שייכת לנתבעים.

סיכומו של דבר, נקבע כי עילת התביעה היחידה אותה ניתן לברר בהליך שבפני, היא זו המושתתת על הסכם שנערך, לפי הנטען, בשנת 1979, בין התובע וגיסו מחמוד, על אף הקשיים הראייתיים העומדים לתובע (לא צורף מסמך בכתב, לא נטען כי נערך הסכם בכתב, לא פורט בתביעה מה תוכן ההסכם ולאילו זכויות במקרקעין הוא מתייחס), שדינם להתברר במסגרת ההליך העיקרי.